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田园综合体四大发展误区

2018-03-28 09:18:56 来源:贵州圣思项目策划有限公司 浏览:929
目前市面上对于田园综合体的理解偏于通过利用农村资源,发展农村地区旅游,也就是重点还在乡村旅游这个范畴,但其对农业的休闲功能理解并不深刻。
相对完整的田园综合体的定义是以农事活动为体验的项目基础,以农业为美丽的景观,以农村为舒适的氛围和场境,把农业和旅游业结合在一起,吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新型农业生产经营形态,围绕"农"字做活农业旅游。
一个田园综合体动辄几十亿,甚至上百亿。很难想象在基本农田和一般农田可以种出几十亿的回报。所以说,大家对休闲农业的理解存在一定误区。
误区一、休闲农业重"农"轻"旅"
农业项目有个规律,10个项目,七个失败,两个惨淡,一个成功。因为很多项目上马时缺乏商业模式的设计。农村的用地包括基本农田,一般农田,宅基地和农村集体建设用地。基本农田按照法律规定只能种粮食蔬菜或中试。一般农田允许种粮经饲作物。宅基地和集体建设用地目前还没能直接入市。
回归土地的本质,农田种养靠的是农产品,我国WTO以后早已进入国际化的农产品竞争,西方发达国家的低成本农产品早已让农民的农产品无法抬头。加上我国43%左右的农民人口比例,6亿多农民都靠天靠地吃饭,看到什么价格好就种什么,跟风严重,周期性明显,所以种地理论上赚钱,实际很难赚钱。
但城市化给农村土地带来了空间经济的机会。城市拥挤,繁忙,空气差,食品安全等问题迫使城市居民向往农村生活。从土地产出的角度看,这时候,土地产出的不是农产品,而是整体的景观,场景,氛围和生活,是无形的服务。其核心是"客流",赚的是餐饮,住宿,娱乐,门票等综合收入。
如此,就得注意农旅的结合。游客是休闲农业的客群。
误区二、休闲农业重"旅"轻"文"
有农有旅似乎全了,但还不够,毕竟我们的城市化有个历程,很多城区也都有农田,农村地区在我国太多了。光自然风光的山水还看不完,凭啥要来农业区域?--也就是说,拼完了"农"的项目后拼什么?
我们可以想象一下欢乐谷模式。欢乐谷没到地方,往往是偏荒区域,谁能想象建设完成后会有那么多游客过去玩。这就是文化的魅力。山水景观为何吸引人,因为山水有其独特的自然属性,具备唯一性,稀缺性,不可替代性的特征。也可以称之为资源。好的IP可以成为区别于其他休闲农业区的符号,深入游客印象。
误区三、休闲农业重"规模"轻"选位"
一部分房地产商、开发商有钱了喜欢上规模,而忽视所处的区位。休闲农业是不可移动的产品,它产出的是体验和服务,其成功的核心是人气。也就是需要游客从市区到农村,这属于人口空间移动的范畴,国外称之为空间交互,影响其人口流动的因素,主要包括距离,交通,资金成本和时间成本。如果离开城区过远,而其他选择就会被替代。为此,选位很重要。
误区四、休闲农业重"服务"轻"营销"
有很多人以为,酒香不怕巷子深,所以不会考虑营销问题,而且以为散客就够了,不需要团客。任何一项投资是有成本的,尤其是资金成本。投资回报期很重要,人气是解决收入的主要因素。显然,营销也同样重要。当然也要防止只营销无实质的情况,现在不少地发开发休闲农业或其它项目,重营销轻服务的情况也不少,推广文案和图片超级牛,广告做得震天响,到了现场一片心塞和失望的情况也不少见,所以两种极端都不要有,平衡发展才是王道。
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